七五折卖房是自救还是噱头全国房价会咋变

2月17日,与楼市有关的两个消息引发关注。一个是国家统计局公布1月份70城房价数据,一个是恒大全国楼盘实施七五折优惠。

1月份全国楼市整体稳定,一线城市房价涨幅扩大;二三线城市房价继续上涨,涨幅回落。疫情当下,恒大等房企实施降价促销,是降价自救还是玩噱头?

面对房企的这一波降价促销,

另外,单栋楼去化率达到80%(含)-90%的,可再享受额外97折优惠;单栋楼去化率达到90%及以上的,再享受额外94折优惠。在付款方式上,一次性付款可享受93折优惠,常规按揭付款享受95折优惠,首付优惠按揭付款享受96折优惠。

一方面,经济发展须基于既定目标配置有限资源。在我国连续多年经济高速增长的同时,经济社会发展的不平衡与不协调矛盾也很突出。在全力抗击疫情过程中充分暴露出了我们很多薄弱环节和短板产业,可以预见今后国家层面会通过产业政策等多种措施,甚至采取超常手段来加快统筹推进,实现向高质量发展转型,特别是医疗健康产业、民生保障领域、防灾减灾设施等板块潜藏着较大的发展机遇。从具体产业看,如生物医疗、医疗设备、现代中医药、传染疾病灾备体系建设等会成为金融机构重点布局的战略领域。

第三,当前的资金问题会沿产业链进行传导。如前所述,我们现在对企业资金风险的总体判断,是基于企业个体来分析得出的。如果跳出单体企业而从产业链整体视图看,则这种资金压力会沿着产业链向其上下游企业进行传导,特别是一旦具有核心地位的主导企业资金偿付出现问题,则会严重影响整个产业链的资金运转效率。

所以,当企业成长到一定阶段后,需要及时调整与金融机构的长期战略合作,建议选择少数具有市场地位的大银行和其他灵活的金融机构相配合,提升金融合作层次和水平。

七五折购房,是福利还是噱头?

前期,世界卫生组织利用已用模型预测了本次疫情高峰的结束时间,仅具有参考价值。在全国疫情有效控制的前提下,企业一般也要1-2个月来实现正常生产状态,而反映到企业财务状况和盈利能力中,则还需要1-2个月的时间周期。

例如,恒大除了最低价购房、无理由退房,还能推荐赚佣。简单来说,就是在平台上抢5000元认购定金,自己买房,房价额外再减2万元;推荐他人买房,可获得1%的佣金并再奖励1万元。

第四,要提升供应链协同管理的战略能力。在抗击新冠疫情和企业复工复产的过程中,我们更进一步深切感受到供应链能力的重要性。缺乏供应链的协同,单个企业自身再强大,都无法持续实现正常的生产经营活动。客观来说,近年来我国企业供应链管理水平得到较大程度的改善。但不同行业、不同企业间供应链能力存在很大差异。

如果说中美贸易摩使我们重新认知了构建高科技产业链体系必要性,而新冠疫情下供应链保障能力要进一步引起我国企业的深度反思。因为,只有建立紧密稳定的供应链战略协同,才能提高企业的市场反应效率和应对重大风险的能力。

事实上,从目前资金形势看,除小微企业外,大中型民营企业也受到了较大冲击。而大型企业往往有大量的银行存量融资,在特殊时期,保障这类企业存量融资的接续性和新增融资的可获得性具有更现实的意义。

第一,要提升应对突发性风险管理的系统思维能力。面对复杂多变的外部市场环境,一直以来我们更善于应对预期风险,如基于行业景气度强弱来调整业务战线,或基于供应商履约信用记录实施分级分类资质管理,或根据应收账款坏账水平预测来动态提取坏账准备等等,这些都属于可预期风险管理的范畴。

一线城市多为土地出让金、住房公积金缓缴等,整体较审慎;二、三线城市除了土地出让金、住房公积金缓缴,还涉及开竣工时间顺延、减免税费、简化交易流程等。

“现在所有房地产交易环节的限制性政策,限贷、限售、限价基本都没有放开,目前唯一能撬动客户的只能是大幅度的降价。”张大伟说。

第一,短板产业将会获得补偿性增长机会。从积极意义来说,新冠病毒疫情是对我国社会经济发展质量的一次大考。

所以,即使按照目前复工复产相对比较乐观的预测,大部分民营企业资金层面的改善至少需要2-4个月来缓冲。这段时期,企业需要合适的资金管理策略,即在保持长期基本面稳定的态势下,加强与银行等金融机构的信息沟通,为下一步企业发展创造条件。

严跃进认为,预计后续各大房企会跟进。恒大类似做法给了全国其他房企启发,即主动提供优惠购房条件和条款,在市场不好的时候主动占据市场。

一方面,防止短贷长用。总体上,企业合理的融资期限应与资金的实际用途相匹配,这样才能保障其经营活动现金流能够按期偿还到期融资。当然实践中也有企业以综合性收入来偿还银行贷款,好像这样就可以不必考虑期限错配的问题,甚至可以短期贷款来用于长期投资项目。因为银行短期贷款的审批手续相对更简洁,操作流程较短,且利率成本相对更低。但实际上,这也是导致资金风险的重大因素。偌企业融资大部分都采取期限错配的方式,资金链本身是相当脆弱性的,一旦遇到重大突发性事件,会使企业现金流无法偿还到期贷款。特别是当货币政策和社会资金形势出现紧缩性调整,更会加剧融资风险。

但真能享受这么大的优惠吗?有网友回应,“很多城市房价是受各地一房一价调控的,所以打75折,绝对是套路。”“我还以为可以捡个便宜,谁知道刚问了恒大的销售,他说原本每平方8000的房子,已经是在原价打折的。这次就是在这原价上打折,意思是原价每平方1万的房子,现在75折就是每平方7500。”

近期,房企卖房纷纷将“战场”转移到线上,恒大、融创、富力、世贸等多家房企开启线上营销模式:除了VR看房、直播卖房,还推出无理由退房、差价补偿、车位拼购,等等。

自2001年加入世界贸易组织以来,得益于全球化和低成本人口红利的充分释放,我们抓住了超过十年的经济上行周期,使许多矛盾和风险都在快速发展中得到了缓冲和化解,也使人们对重大突发性风险持有盲目乐观的心态。

而当前民营企业的资金链风险,则是特殊时期我国采取社会全员阻隔新冠病毒的防控手段,导致企业介于停工停产状态,营业收入锐减甚至颗粒无收,而此期间要维持工资、房租等固定成本等开支,同时额外增加了自身疫情防控的费用支出,导致很多企业资金压力凸显。

值得关注的是,4个一线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。新房方面,北京持平,上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%。二手房方面,北京上涨0.4%,上海上涨0.2%,广州上涨0.3%,深圳上涨0.7%。

第三,要提升与金融机构的战略合作能力。民营企业成长之初,资金短缺是常态。为了解决融资瓶颈,很多民营企业与金融机构合作的目的很单一,就是获取贷款等各类融资。

在面对突发风险的时候,大银行实力较强,会从更长远的角度看待企业未来发展。大型银行的信用支撑作用,越是在困难时期越能帮助企业渡过难关。同时,大银行的金融交易信息更加公开透明,这也能减少企业内部财务等关键领域的寻租和腐败现象,提升企业内部治理效能。

1月房价数据是否已体现疫情影响?

房企开启“自救”模式

在特殊时期,从金融机构的偏好看,对基本面没有重大变化而遭遇阶段性困难企业,一般会采取救助行动,通过贷款还款方式重新调整等,给企业复苏创造必要条件。而对出现重大经营风险的企业,则会采取贷款收回等严格的风险管控措施来止损,这将进一步加大企业之间的分化程度。总之,细分行业的龙头企业必定会是各类金融机构青睐的对象。

但我们也必须要认识到,民营企业当前的资金压力仍将持续一段时间。从疫情防控形势看,尽管当前取得了积极进展,但仍不可以掉以轻心。而按照高、中、低风险地区进行分类指导,整体上全国企业的复工复产必然是一个渐进过程,从复产到真正达产,取决于整个疫情防控阻击战的基本态势。

“房地产行业的政策宽松是趋势,在房住不炒的前提下,推动改善置业的政策会大量出台,本来预计的2020年小阳春依然会延后出现。”张大伟指出,如果政策不出现宽松,预计到3月份一些房地产企业很可能出现资金链断裂。

“从1月下旬至今,大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量减少90%。除了极少数疫情前已经确定好的交易,还有疫情期间特价房源成交外,大部分售楼处逐渐进入封闭状态。”张大伟说,“从企业角度看,企业必须自救。”

中原地产首席分析师张大伟也持相似观点,“1月网签数据与开发商发布的销售数据并不代表市场真实、实时情况,其滞后于市场真实表现,市场将在2-3月逐渐反应出疫情影响。”

但是,随着我们由工业社会迈向信息社会,经济社会发展中的重大突发性风险明显增大,从地缘政治安全到公共卫生安全风险,从全球债务危机到区域金融市场的急剧波动,从信息科技创新快速更迭到企业淘汰速度加快,“黑天鹅”和“灰犀牛”频现,给企业经营发展带来始料未及的冲击。

“预计未来会有更多城市会出台类似政策。”张波认为,各地支持性政策的出台对后市房价稳定将起到重要作用,包括贷款还款的延期、预售条件的变化、部分税收的减免,这些都是房企当下的痛点,可以有效保障行业有序发展,安全度过困难期。

70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,1月份,房价上涨的城市数量为47个,较上月50个有所减少。降价的城市数量减少到了15个,没有增加。1月份房价持平的城市数量出现上升。

疫情影响下,房企生存空间受到挤压,目前无锡、西安、南昌、上海、浙江、安徽、江西等多个省份或城市相继推出涉房支持政策。

那些具有资金优势的企业可以抓住这次机遇实现逆势扩张,这将进一步提升产业内部的集中度。有必要指出的是,不仅科创企业,更多传统产业中的小微企业也会在这轮真实的压力测试下重新洗牌。

“受疫情影响,1月房地产开发企业销售受影响,二手房交易、租赁市场也不同程度受波及,但全国整体房价持续相对稳定。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

关于当前民营企业资金链困境的影响程度,尽管相关研究机构调查统计的企业样本具有一定差异性,但其得出的分析结果大体相似:即约有90%民营企业处于停工停产的状态,约有50%企业现金薪酬比低于6个月,其中约有30%企业现金薪酬比低于3个月。资金作为生产要素之一,需参与其他生产要素的循环,才能实现自身的流动和增值。所以企业实现达产才是资金安全稳健的基本保障。

所以,但凡能为其提供资金的各类金融机构,甚至是高成本贷款,往往都是民营企业选择的合作对象。很多企业即使成长壮大了,其与金融机构的合作思维仍停留在这一阶段上,甚至采取“赛马制”方式,内部任何部门和机构只要能获得银行贷款,就是业绩。

“在这种情况下,企业的营销决策力度肯定能影响一部分还有购房意向的客户。”张大伟表示,但目前的市场签约额不代表销售额。不过,对房企来说,有大量的预订客户才有可能在随后的价格变动中占得先机。

截图自国家统计局官网。

当然,从传导机制上,理论上对其直接的上下游交易对手影响最明显,而对距离其较远端的链条客户的影响程度则会小一些。但实际上,由于产业链的末端多为中小微企业,其资金主要依靠核心企业的信用,一旦核心企业资金链断裂对整个产业链的影响往往是致命的。

“2月份受疫情影响,70城新建商品住宅价格指数同比和环比会呈现涨幅进一步收窄的态势。”严跃进预计,“受疫情防控期间房企售楼处关闭等因素扰动,房价上涨的城市数量会快速减少。”

另一方面,特殊时期的人们“宅”式生产生活方式也进一步激发了互联网消费的巨大需求,包括在线娱乐、在线办公、在线教育、在线商务等领域,仍有着令人期待的市场想象空间,也必将成为消费升级的重要方向。具有远见的一些风险投资和产业投资机构已前瞻性地布局这些产业领域。

总体上,先进制造业供应链管理水平高于其他行业领域。其中存在的一个突出问题是大型企业在供应链管理链条中,更注重对下游销售渠道的管控和信用支撑,因下游经销商或零售商获取银行贷款一般会成为上游企业销货款的来源,帮助下游企业融资,实际上也使得上游企业自身既完成了销售业绩,也顺利回笼了货款。

梳理显示,目前全国超20个省区市暂停开放售楼处、中介门店。克而瑞发布报告显示,1月百强房企各梯队的销售金额入榜门槛均同比下滑。

多地相继推出涉房支持政策

另一方面,防止融资工具过度社会融资化。近些年我国包括债券融资在内的各类社会融资发展迅速,资信较好的一些大型民营企业开始采取债券等融资方式来替代银行贷款。此类融资一般用途较银行贷款更宽泛,期限相对较长,利率水平也较低。但是无论是债券融资,还是其他银行理财投资债权等融资,对企业自身的资信要求高,社会投资者众多,到期偿付刚性约束强,融资接续还受公众投资心理影响,具有更大的不确定性;相比而言,企业如遇突发性风险事件,银行可以采取贷款期限调整方式延续存量贷款,保持企业正常的生产经营。

第三,细分行业领域头部效应会持续增强。当今产业发展的一个重要特征,是行业细分程度越来越高,而在细分赛道内企业经营也越来越专注,进而通过技术积累构筑自身的竞争优势和壁垒。

在合作金融机构众多而每家机构授信额度不大的情况下,很难说银企关系是战略性的。一旦企业出现负面信息,金融机构就会互相仿效抽贷断贷,甚至形成“羊群效应”,造成资金链断裂使企业陷入经营危机。

以一套100万元的房子为例,如果同时享受75%的住宅销售优惠和94%的楼宇去化率优惠以及93%的一次性付款优惠,折后价格为65.6万元。

“恒大的促销,主要是一种营销手段,实际降价程度可能并不大。对三四线城市房价会有一定影响,对一二线城市没有影响。”邹琳华指出。

为有效应对近年来我国劳动力成本不断攀升的现状,以及进一步提升劳动效率,自动化和智能化发展是我国制造企业技术创新的重要趋势。但在劳动密集型产业领域,特别传统服务业仍在采取低成本人口红利的增长模式。很多传统制造企业从东部向中西部地区迁徙,亦或从中西部招募大量农村剩余劳动力,都是这种发展模式的体现。而在本次疫情对企业复工复产的影响下,进一步坚定了企业加快智能化应用创新的步伐,以应对未来人力资源短缺和高成本带来的新挑战。

“但这并非预示着房地产调控会全面放松。”张波补充道。邹琳华预计,“2月份,一二线城市房价基本上是以平稳为主,三四线城市房价可能是下跌的。”

第二,当前的资金问题仍需持续一段时间。当前,随着全社会企业复产复工的推进,企业经营加快回归正轨。特别是在金融、财政、产业政策等社会各方力量的共同扶助下,企业财务状况必然会得到一定程度的修复。

这从我国银行业供应链金融结构便可看出端倪,最初发展较快的业务是以品牌乘用车的经销商融资和其他类的商品融资。在上游产品相对过剩领域,上游供应商要么较难获得核心企业的重视;要么大企业利用行业优势地位拉长付款周期,甚至通过自身为其提供供应链融资获取额外收益,固有的利益格局导致银行较难参与到对供应商的战略管理中来,影响了供应链能力整体提升。

第二,要提升与可持续经营相匹配的融资安排能力。

所以,企业要合理平衡债券等融资与银行信贷等融资安排,既考虑当前资金需求特点,更要眼着于未来面对不确定性时融资接续性。

其实,在当今蓬勃发展的高新技术和互联网产业领域,本身就具有高集中度特性,少数头部企业占据了大部分市场份额,体现出鲜明的“胜者全得”和“强者恒强”的马太效应。新冠疫情冲击之下,一些行业内部必将会进一步优胜劣汰,也必然会带来新一轮企业兼并重组的机会。

三、因势而变提升企业突发风险应变能力

涨价城市数量减少外,“据测算1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数同环比涨幅分别为6.5%和0.3%,涨幅均收窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,“2020年春节较早,1月份房价指数的数据受新冠肺炎疫情影响相对较小。”

恒大集团发布的文件显示,2月18日至2月29日期间,全国各在售楼盘住宅(含公寓及写字楼),可享受75折优惠;3月1日至3月31日期间,全国各在售楼盘住宅(含公寓及写字楼),可享受78折优惠。

恒大表示,从2月13日实施网上卖房开始,三天时间通过恒房通认购47500套,总价值约580亿元,全国600多个楼盘均有认购,其中最高的一个楼盘认购870套。

此外,31个二线城市则是新房环比涨幅回落,二手房持平;35个三线城市新房涨幅比上月回落0.2个百分点;二手房售价涨幅与上月相同。

第二,坚定企业经营发展的智能化创新。企业智能化变革是信息时代的应有之义。新冠疫情之下,传统劳动密集型企业的资金链受到冲击最强烈。相对而言,其对资本密集型和技术密集型企业的直接影响则小一些。除了不同类型企业的资金运作特征不同,如餐饮业现金流转快,一般情况下企业不需保留大额账面现金来支持日常运营。但深层差异性主要是对普通劳动力依赖程度的重大差别。

所谓可预期风险,是基于历史经验,企业根据对外部形势和自身情况的分析判断,实施不同的风险管理技术来做好应对。但从较长的历史维度上看,我们对非预期的突发性风险事件,则普遍缺少思想上和实践上的准备。

这就需要我们改变传统的惯性思维和因果思维逻辑,以信息时代系统论和控制论的方法来审视风险,以更加审慎理性的态度来谋篇布局。美日等全球知名大企业长期保持充裕的账面现金确实值得我们反思和借鉴。

第一,当前的资金问题是企业非常态经营的反映。时下民营企业面临的资金困境是企业经营停摆的结果,这与2018年下半年民营企业普遍反映的融资问题存在根本的差异。反观2018年民营企业阶段性融资问题,主要是金融体系加大去杠杆力度降风险,资管新规等监管制度出台压缩非标准化表外融资业务,同时重拳治理P2P互联网金融乱象,叠加了当时资本市场异动下跌致使企业股票质押融资遭遇强行平仓风险,导致企业存量融资无法正常接续。

16日,尝到甜头的恒大又往市场上扔下了一颗“炸弹”。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华对记者表示,1月的房价,主要是延续了上年12月的态势,春节假期及疫情影响下成交量较小,价格代表性不强,进一步的行情需要看2-3月的市场走势。

1月份全国房价涨幅收窄

二、准确把握未来企业发展的历史新机遇